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相続不動産

相続した不動産、どうしていますか?

  • 活用方法がよく分からないので困っている
  • 相続はしたが、放置している
  • 遺言書がないため、相続人同士で揉めている
  • 維持費が大変なので早く売却して現金化したい
  • 兄弟と連絡が取れないので、どこから手をつけていいのかわからない
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株式会社 I.C

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放置はデメリットだらけ

近年、社会全体の高齢化と少子化が原因で発生した空き家の多くが放置されてしまっています。
空き家として放置されてしまうと住んでいる以上に早く老朽化が進み、台風などの自然災害で倒壊したり、放火など犯罪のきっかけになったりするため、大きな社会問題になっています。

維持費がかかる

人が住んでいない空き家は、人が住んでいる家に比べ風通しが悪いなどの理由から老朽化の進行が早まります。
老朽化した空き家を再度住めるように修繕しようとした場合、どうしても大規模なものになってしまい、普段人が住んでいる家屋を修繕する場合と比べると、余計な費用がかかってしまいます。

特定空き家に指定される

「空家等対策の推進に関する特別措置法」の特定空き家に指定されると、地方公共団体が対象の空き家を撤去・修繕させる命令が出ます。
命令に従わないと強制的に代執行されて、その家屋の持ち主は代執行にかかった費用を請求される場合があります。
また、代執行の方が自身で解体するよりも高額になると言われています。

近隣住民に賠償責任が生じる

放置された空き家は樹木が伸び放題になっていたり、雑草が生い茂ったりしやすくなります。
このような状況はシロアリの発生源となったり、野良化した犬猫の住処になったりと、近隣住民に対して迷惑をかけてしまうことになりかねません。
樹木が倒れたりするようなひどい損害が発生した場合では、賠償責任を問われることになる可能性もあります。

犯罪に巻き込まれる可能性有

空き家は人が住んでいないため、ゴミなどが散乱していたり、落ち葉や枯れ草などが積み重なっていたりします。
このような乱れた状態は、放火の対象になりやすいと言われています。
また、放置された建物内に人が入り込んで、失火による火災を発生させることもあり得るでしょう。
このように不審火や放火で隣家など周辺地域にまで被害が及んだ場合、空き家を放置した所有者が賠償責任を問われかねません。

資産価値への悪影響

木造の場合は建物の耐用年数は22年とされており、放置している期間もどんどんと時間が経ってしまい、気付けば耐用年数を過ぎてしまっていた、すなわち建物は無価値になってしまったということになりかねません。
また、放置による劣化によって外観や内装、構造も悪くなっていくため、資産としての評価はどんどんと下がっていってしまいます。

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空き家対策特別措置法

特定空き家に指定されると所有者には罰則にも似たデメリットが生じます。
それは「固定資産税の住宅用地の特例」からの解除です。
現在、住宅用地の固定資産税は200平米以下の部分に対しては評価額×1/6、200平米超の部分に対しては評価額×1/3へと軽減する措置があります。
特定空き家に指定されると軽減はなくなるため、評価額がそのまま課税標準となるので税負担はアップします。

不動産相続の手続きと流れ

遺言書の有無を確認
被相続人が亡くなったら、まずは遺言書の有無を確認します。
遺言書があれば、基本的には遺言書に記載されている内容に従って相続が行われます。
遺言書がない場合は、遺産分割協議か法定相続分をもとにして「誰が何を相続するか」決めることになります。
相続財産の価格を調べる
次に相続財産の価格を調べる必要があります。不動産の価値を確認する方法としては、下記の3つがあります。
・課税明細書確認する
・登記簿謄本を取得する
・不動産鑑定士に依頼する
不動産の価値を確認する方法は主にこの3つですが、参照先によって金額が異なるので注意してください。
相続登記
相続登記の申請は不動産所在地の管轄法務局の窓口かオンライン、または郵送で行います。
相続登記時には必要書類と「登記申請書」「相続関係説明書」に加え「登録免許税」と印鑑が必要になります。
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相続人の確定
遺言書の有無を確認して遺言書がない場合、相続人を決める必要があります。
不動産などの財産を相続できる人やその割合は民法によってしっかりと決まっています。
相続において、財産を受け取る人を法定相続人(相続人)といい、財産の相続割合を法定相続分といいます。
遺産分割協議を行う
遺言書がない場合、遺産分割協議を行うことになります。遺産分割協議とは相続人全員で遺産の分け方を話し合う手続きでのことです。
遺産分割協議を行った際、その取り決め内容を証明するための遺産分割協議書を作成する必要があります。
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相続の各手続きの期限

相続放棄
プラスの財産もマイナスの負債もすべて放棄すること
相続開始を知った日から3ヶ月以内
限定承認
相続するプラスの財産の限度内でマイナスの負債を相続すること
相続開始を知った日から3ヶ月以内
準確定申告
被相続人(他界した人)の1月1日から他界したまでの所得を確定申告すること
相続の開始を知った日の翌日から4か月以内
相続税の申告と納税
相続税を申告して納税すること
相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内
遺産分割協議
相続人同士で遺産の分割方法をきめること
期限の定めなし
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相続した不動産を売却するには、家の名義変更が必要です。
遺言書があれば原則として遺言書に従い名義変更を行います。 
遺言書がなく、かつ、特定の相続人に引き継がせたい場合は、遺産分割協議を行います。
遺産分割協議には特に期限の定めはありません。
不動産を売却して相続税を納税する場合には、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月までに現金化する必要があります。

相続登記をしないデメリット

  • 相続する不動産の売却・賃貸ができない
  • 相続する不動産を担保に融資を受けることができない
  • 新たな相続が発生したら、相続人の確定が大変になる
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不動産を相続する分割方法

現物分割
現物分割は、相続財産である不動産や現金、株式を現物のまま各相続人に分配する方法です。
たとえば「不動産が長男、自動車が次男、現金が長女」のように分割したり、土地を相続人の人数に応じて分筆して相続します。
換価分割
換価分割は、不動産を売却して得た現金を相続人の間で分配する分割方法です。
例えば、相続する不動産を3,000万円で売却し、2人の相続人で分割する場合、1人1,500万円ずつの現金を相続します。
代償分割
代償分割は、特定の相続人が不動産などの現物を相続する代わりに、他の相続人に金銭などの代償金を支払う分割方法です。
たとえば、相続人が兄弟2人の場合、長男が3,000万円の不動産を相続する代わりに、法定相続分に見合った代償金(1,500万円)を次男に支払います。
共有分割

共有名義は、現物を複数の相続人で共有する方法です。
不動産を共有名義にするには、各相続人が所有する割合を持ち分割合として登記する必要があります。

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不動産の相続手続きは自分でできる?

結論はできますが、手間と時間がかかります!

必要書類をすべてそろえるのはとても大変
相続登記に必要な書類をすべてそろえるにはかなりの手間がかかります。
戸籍謄本は本籍地の市区町村役場で取得する必要があり、本籍地が遠方にある場合にはさらに時間と労力がかかります。
戸籍謄本の請求は郵送によって行うこともできますが、郵送請求の場合には請求用紙のほか、運転免許証など本人確認資料の写し、定額小為替、切手を貼った返信用封筒も必要となります。
「請求用紙の記入ミスで必要なものがとれなかった」「小為替が足りなくて追加で送付することになった」など、戸籍謄本の郵送請求の段階で挫折する人も少なくありません。
専門的な法律の知識が必要
苦労して戸籍謄本を取得したあとには、遺産分割協議書や登記申請書などの書類を作成しなければなりません。
これらの書類作成には一定の法律知識が必要になりますし、もし誤りや記載不足があると法務局から訂正や差し替えを求められます。
戸籍謄本などの取得に不慣れな人や書類作成が苦手な人は、最初から専門家に依頼するのが得策と言えるかもしれません。
相続人同士が不仲な場合は専門家に
相続人同士が疎遠だったり不仲な場合には遺産分割協議がまとまらず、相続の手続きが進まないことがよくあります。
また、不動産の場合には、そもそも名義が曽父や曽祖父名義のままになっていることもあり、そのような場合には相続人の数も増え、相続人同士が顔も名前も知らないようなこともあります。
相続関係が複雑だったり、最初から紛争になることが予想されるような場合には、無理に自分だけで進めようとせずに専門家に相談してみることをおすすめします。

活用予定がないなら売却がおすすめ

親から実家を相続した場合、活用する予定があればいいですが、活用もしないのに所有だけしていては、維持費ばかりがかかってしまうので、売却は一つの選択肢となるでしょう。
不動産売却となると大きな金額が動くことがほとんどなので、かかる税金も高額になりがちです。
特別控除や特例を活用した節税対策で不安を感じたら、まずは株式会社 I.Cに相談ください。

会社概要

弊社では、賃貸仲介、売買仲介、投資物件のご提案、物件の買取等、総合的に不動産の取扱をしております。
不動産を通じて、お客さまに最適なご提案をさせて頂きます。

会社名
株式会社 I.C
代表
岩﨑 侑
所在地
東京都新宿区西新宿1丁目5-12 ニューセントラルビル8F
【アクセス】JR線 新宿駅 徒歩1分
TEL
03-5324-2451
免許番号
東京都知事(01)第108003号 
所属団体
(公社)全日本不動産協会、(公財)東日本不動産流通機構 
保証協会
(公社)全国宅地建物取引業保証協会 
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